Sobreprecio aún ronda Guanacaste

Ana Cristina Camacho Sandoval para el Financiero.

Por ejemplo, en Tamarindo el metro cuadrado en el 2007 estaba en $1.000, hoy está en $600. En playa Potrero pasó de $800 a $500 y en El Coco de $1.000 y a $750.

Hoteleros, corredores y desarrolladores inmobiliarios consultados por EF sostienen que aparte de la paralización de inversiones, reducción del ingreso de turistas y freno a la venta de propiedades, la crisis develó en su gran amplitud un viejo problema: la especulación.

La corredora Annette Nowalski, quien opera en la zona guanacasteca, calcula que la bomba inmobiliaria causante del disparo en los precios inició una década atrás.

Consciente de esta situación, la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces (CCBR) aprovechó la coyuntura del año pasado para emitir un reglamento interno entre sus asociados con el fin de evitar sobreprecios.

Para José Francisco Barquero, director ejecutivo de la Cámara, el resultado fue que se lograron afinar los negocios.

Barquero reconoce que previo a las nuevas regulaciones, algunos propietarios –desconociendo la situación especulativa se vieron afectados por el sobreprecio que tenían sus tierras. También resultaban perjudicados los inversionistas que pagaron un monto mayor.

Ahora, los corredores afiliados a la Cámara deben firmar una autorización de venta con el propietario, por medio de la cual se fija el valor y aleja cualquier posibilidad de especulación.

“Algunas personas que ejercían la correduría se retiraron de la zona o se trasladaron a otras regiones; pero poco a poco el mercado se normalizará”, comentó Barquero.

Antes de esta ley, ser corredor de bienes raíces era muy fácil, dijo Nowalski. El poco profesionalismo se prestaba para el desorden y la manipulación de precios.

“Hoy tenemos una ley que ayuda a regular la correduría, dando un reajuste a los precios, haciéndolos más reales y manejados por verdaderos conocedores de esta profesión”, manifestó.

¿Freno al abuso?

Muchos aplauden la iniciativa pero saben que hay que esperar para ver el impacto real.

Por ejemplo, Mauricio Céspedes, director ejecutivo de la Cámara Nacional de Turismo (Canatur), cree que la crisis sí limpió y corrigió un poco el mercado de la correduría, pero los efectos de este proceso se verán cuando el mercado inmobiliario se reactive, cosa que no sucede aún.

Para otros, en este momento hay una clase de mampara que inhibe volver a los niveles adecuados y justos en el mercado inmobiliario.

Uno de ellos es Alberto Salas Roiz, arquitecto, urbanista y consultor turístico.

30%

• Baja en el costo de las viviendas para clase media en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

40%

• Caída en los precios de algunos condominios en Tamarindo y Flamingo.

2009

Este año mostró niveles casi nulos de transacciones inmobiliarias en Guanacaste.

10

años atrás habría empezado a generarse una bomba inmobiliaria que provocó sobreprecios.

Él cree que, tras la crisis, los precios de los inmuebles no cayeron ni por asomo a las proporciones que experimentó el mercado de bienes raíces en Estados Unidos, donde hubo bajas de hasta un 30% en viviendas de clase media.

En Costa Rica, continuó Salas, más bien se da una especie de congelamiento de precios en condominios, casas y terrenos.

Particularmente en las costas, muchos de los condominios que no lograron venderse previo a la crisis, pasaron a la modalidad rental pools como salida de los desarrolladores para evitar la quiebra, comentó Salas.

Rental pools permite a los dueños de unidades inmobiliarias ofrecerlas en alquiler a terceros para cortas y largas estadías.

Sin embargo, esta modalidad provoca una especie de competencia desleal con los cuartos de hotel que por su naturaleza, sí deben pagar todos los impuestos.

“Esto es evidente en sitios como Tamarindo, Flamingo y El Coco”, aseguró Salas.

Escaso movimiento

Franck Viale, agente de bienes raíces de Century XXI en Guanacaste, confía en que el mercado inmobiliario en esta región terminará por mostrar señales positivas después de la crisis, pero también sabe que aún no es tiempo para sonreír.

“En el 2009 llegamos a un nivel casi nulo de transacciones inmobiliarias, había interesados pero resultó ser más curiosidad que deseo real de comprar. Estamos viendo un reinicio de ese interés del inversionista pero sigue siendo difícil realizar una transacción”, explicó Viale.

Esa posición pesimista es compartida por otro corredor, Tomás Fernández.

Para él, este primer semestre deja una sensación de insatisfacción para el mercado de la correduría, y conoce las razones: este es el año para el crecimiento comercial y ahí es donde están concentrándose las inversiones.

De hecho, la conocida época alta para las transacciones inmobiliarias ya pasó, lo que implica que por este año es difícil que mejore el panorama.

Para colmo, a la crisis de Estados Unidos se unió ahora la de Europa, lo que para Fernández se traduce en que ese mercado tampoco está invirtiendo en tierras nacionales.

La baja en los costos de propiedades en Guanacaste se ha presentado pero de manera aislada. No es posible entonces establecer una tendencia.

La posición de Canatur es que al haber escasez de compradores, los cambios que se puedan presentar son inválidos porque es una realidad distorsionada.

Lo mismo opina Viale, de Century XXI.

Para él, solo quienes tienen una necesidad real de vender, actúan con creatividad según las nuevas condiciones.

Estas personas, dijo, bajan precios en cascada, utilizan herramientas adicionales como el financiamiento (el propio dueño) y adaptan el bien al mercado, es decir si el cliente requiere espacios reducidos, eso es lo que ofrece.

“El resto de la gente queda con la esperanza de un nuevo boom inmobiliario para negociar su propiedad”, expresó.

Sin duda habrá que esperar para ver qué sucede con el mercado inmobiliario en Guanacaste. Quienes viven de este negocio saben que la corrección de precios no es la única salida para la reactivación de la economía en la zona.

Más allá del valor

La reactivación inmobiliaria en Guanacaste depende de:

1

Orden territorial pero de manera más integral con planes reguladores actualizados y modernos.

2

Claridad con el tipo de desarrollo sostenible que se quiere. Ejemplo: solución al caso de Parque Marino Las Baulas.

3

Definición del futuro del Acueducto de Sardinal (privado) para darle seguridad a los inversionistas.

4

Turismo médico podría ser una ventana de oportunidad para la zona, pero debe ser a precios razonables.

5

Ingresos: por inversiones, turismo, actividad turística y una buena imagen en el mercado internacional.

Fuente Corredores consultados.